Fravikelsesforretning

En fravikelsesforretning (også kalt tvangsfravikelse eller utkastelse) er en rettslig prosess der en utleier, med bistand fra namsmyndigheten (namsmannen), sørger for å få en leietaker tvangsmessig fjernet fra en bolig eller næringseiendom – typisk på grunn av vesentlig mislighold av leieavtalen.

Prosessen reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven, og skal sikre at utleier får råderett over egen eiendom, dersom frivillig fraflytting ikke skjer etter oppsigelse eller heving.

Når kan fravikelse benyttes?

Den vanligste årsaken til at det fremmes krav om fravikelse er manglende betaling av husleie. Andre typiske forhold som kan gi grunnlag for fravikelse inkluderer:

Grove brudd på husordensregler
Ulovlig bruk av eiendommen (f.eks. fremleie eller næringsvirksomhet i bolig)
Andre vesentlige kontraktsbrudd

Utleier må normalt ha hevet eller sagt opp leieavtalen på forhånd, og gitt leietaker rimelig frist til å flytte frivillig, før fravikelse kan gjennomføres.

Slik foregår en fravikelsesprosess

Betalingsoppfordring / påkrav
Utleier må først sende skriftlig krav med minst 14 dagers betalingsfrist. Dette er et lovpålagt påkrav ved betalingsmislighold.
Heving eller oppsigelse av leieforholdet
Dersom leietaker ikke betaler innen fristen, kan leieavtalen heves. Utleier må da gi beskjed om at leietaker skal flytte innen en nærmere angitt dato.
Begjæring om fravikelse
Hvis leietaker ikke flytter frivillig, kan utleier sende begjæring om fravikelse til namsmannen. Begjæringen må dokumentere mislighold og tidligere varsel.
Gjennomføring av fravikelsesforretning
Namsmannen innkaller til fravikelse. I praksis skjer dette gjerne ved fysisk utrykning med politibistand og låsesmed. Leietaker kan fjernes, og låsene skiftes.

Kostnader ved fravikelse

Fravikelse medfører flere kostnader for utleier, blant annet:

Namsgebyr (offentlig avgift for gjennomføring)
Låsesmed og eventuell flyttehjelp
Utestående husleie og rentekostnader
Eventuelle inkassoomkostninger

Disse beløpene kan kreves dekket av leietaker, men det forutsetter at det finnes økonomisk dekning – og må som regel følges opp via inkasso eller rettslige skritt.

Etter fravikelse – inndrivelse av krav

Etter gjennomført utkastelse sitter utleier ofte igjen med et økonomisk tap. For å inndrive kravet, kan man:

Benytte egeninkasso (hvis man har kompetanse og kapasitet)
Overlate saken til et inkassoselskap eller advokat med erfaring fra leieforhold og tvangsfullbyrdelse

Praktiske råd til utleier

Dokumenter alltid kommunikasjon og mislighold skriftlig
Følg lovens krav til varsling og frister
Vurder bruk av profesjonell bistand tidlig – både juridisk og innen inkasso
Ikke foreta ulovlig «selvhjelp» (som å bytte lås eller kaste ut leietaker uten namsmann)